Die Kehrtwende hängt eng mit den veränderten Zins- und Renditeerwartungen zusammen. Vor zwei Jahren lagen die Leitzinsen der Schweizerischen Nationalbank bei 1,75 Prozent, und zehnjährige Festhypotheken kosteten bis zu 3 Prozent. Inzwischen gelten Immobilien im Schweizer Markt im Vergleich zu vielen anderen Anlagen wieder als besonders attraktiv.

Auch wenn all dies plausibel erscheint, ist doch kritisch anzumerken: Solche Stimmungsindikatoren können bis zu einem gewissen Grad überschiessen – wenn viele Marktteilnehmer an steigende Preise glauben, verstärkt dies die Erwartung zusätzlich.

Rekordwerte bei Preiserwartungen

Auffällig ist vor allem die Entwicklung im Teilindex Preiserwartung. Dieser erreicht mit +89 Punkten ein Allzeithoch. Im Segment Wohnimmobilien liegt der Index sogar noch höher. Bemerkenswert ist, dass die generelle Zuversicht nicht nur für zentrale, sondern auch für periphere Lagen gilt. Experten von KPMG sehen die aussergewöhnliche Stimmung in einem Umfeld hohen Anlagedrucks: Viele Investoren – allen voran Pensionskassen und Versicherungen – suchen händeringend nach Anlageobjekten, insbesondere im Wohnsegment. Dort erwarten sie langfristig stabile Cashflow-Renditen und Wertsteigerungen.

Gleichzeitig gehen die meisten Befragten davon aus, dass sich die Mietpreise in den kommenden Jahren positiv entwickeln. Damit verfestigt sich der Trend, dass Kapital vor allem in den Wohnungsmarkt fliesst: Müssten Investoren in den nächsten zwölf Monaten 100 Mio. Fr. investieren, würden gemäss Umfrage rund zwei Drittel des Kapitals in Wohnliegenschaften fliessen; bei Vorsorgeeinrichtungen liegt die Quote sogar bei mindestens 75 Prozent.

Wirtschaftslage trübt sich ein

Im Gegensatz dazu beurteilt die Branche die allgemeine Wirtschaftslage deutlich kritischer als noch im Vorjahr. Während der entsprechende Teilindex 2024 noch über 21 Punkte im Plus lag, notiert er aktuell bei minus 8 Punkten. Die Erwartungen an die konjunkturelle Entwicklung in der Schweiz haben sich also merklich eingetrübt.

Regulierung ist hinderlich

Damit zeigt sich ein Paradox: Trotz schwächerer Konjunkturaussichten bleibt die Nachfrage nach Wohnraum hoch, während das Angebot an Neubauprojekten und Investitionsmöglichkeiten knapp ist. Besonders institutionelle Anleger würden gerne mehr Kapital im Wohnungsbau einsetzen, stossen aber auf regulatorische Hürden, politische Unsicherheiten und hohe Baukosten. Rund zwei Drittel der Befragten attestieren den regulatorischen Rahmenbedingungen einen «stark negativen Einfluss» auf die Verfügbarkeit von bezahlbarem Wohnraum.

Die ausserordentlich optimistische Stimmung im Immobilienmarkt spiegelt somit weniger eine breite wirtschaftliche Erholung, sondern vielmehr den Anlagedruck und die strukturelle Knappheit im Wohnsegment wider.

Grosse regionale Unterschiede

Die Immobilienbranche erwartet insbesondere für die Wirtschaftsregion Zürich, die Zentralschweiz und die Genferseeregion eine positive Preisentwicklung. Für Zürich wird mit +117,3 Punkten der grösste Preisanstieg erwartet, gefolgt von Luzern/Zug (+108,1 Punkte), Genf (+84,4 Punkte) und Lausanne (+83,1 Punkte). Die Preiseinschätzungen für Basel (–5,6 Punkte) und Lugano (–6,5 Punkte) liegen im leicht negativen Bereich, sind aber zumindest deutlich positiver als in den letzten drei Jahren.

«Trotz der günstigen Rahmenbedingungen für Immobilienanlagen in der Schweiz belasten geopolitische Herausforderungen und gestörte Lieferketten die wirtschaftlichen Aussichten», erklärt Beat Seger, Immobilienexperte bei KPMG Schweiz. Dies wird sich auch auf das Investitionsverhalten der Immobilienbranche auswirken. So geben nur 9 Prozent der Befragten an, die geopolitische und wirtschaftliche Lage bei ihren Investitionsentscheiden nicht zu berücksichtigen.

Immobilienstimmung auf Rekordhoch trotz Konjunktursorgen