Deutschland leidet seit Längerem unter einem Missverhältnis zwischen Angebot und Nachfrage am Wohnungsmarkt, vor allem in den Städten. Die Regierung hat sich zum Ziel gesetzt, jährlich 400 000 neue Wohnungen zu schaffen. Tatsächlich wurden 2024 nur rund 250 000 Einheiten fertiggestellt – ein Rückgang von 14,4 Prozent gegenüber dem Vorjahr.

Dieses Defizit hat die Preise in die Höhe getrieben: In den 14 grössten Städten sind die Mieten seit 2015 um bis zu 50 Prozent gestiegen, in Berlin sogar um mehr als 100 Prozent. In Leipzig betrug der Zuwachs 68 Prozent, in Bremen 57 Prozent und in München 50 Prozent. Die Leerstandsquote in den Metropolen liegt häufig unter einem Prozent, sodass jedes neue Angebot sofort absorbiert wird.

In diesen Worten fasst Aberdeen Investments die aktuelle Lage auf dem deutschen Wohnungsmarkt zusammen.*

Regierung setzt auf «Wohnungsbau-Turbo»

Um den Engpass zu lindern, hat die Bundesregierung im Sommer den sogenannten «Wohnungsbau-Turbo» beschlossen. Damit sollen Kommunen Bauvorschriften vorübergehend lockern können. Planungszeiten, die bislang mehrere Jahre beanspruchten, sollen sich teilweise auf wenige Monate verkürzen. Auch Erschliessungskosten werden reduziert.

Parallel dazu werden die Fördermittel aufgestockt. Für 2025 sind 7,4 Milliarden Euro für sozialen und erschwinglichen Wohnraum vorgesehen, nach 6,7 Milliarden Euro im laufenden Jahr. Bis 2029 sind insgesamt 23,5 Milliarden Euro eingeplant, ergänzt durch einen neuen Infrastrukturfonds von 11 Milliarden Euro.

Nachfrage übersteigt Angebot deutlich

Karsten-Dirk Steffens, CEO und Länderchef von Aberdeen Investments in der Schweiz, verweist auf die anhaltende Knappheit. «Deutschlands Grossstädte leiden unter chronischer Wohnungsknappheit», sagt er. Die Nachfrage habe das Angebot seit Jahren deutlich übertroffen, was den kräftigen Anstieg der Mieten erkläre. Nach seiner Einschätzung sind die neuen Gesetzesinitiativen ein Versuch, dem Markt wieder Impulse zu geben. In diesem Kontext sei jetzt «ein günstiger Zeitpunkt, um in bezahlbaren Wohnraum in den Metropolen zu investieren».

Belastung für Haushalte

Für die Bevölkerung bedeutet die Entwicklung eine zunehmende finanzielle Beanspruchung. Immer grössere Teile des Einkommens fliessen in die Miete, während die Chancen, bezahlbaren Wohnraum zu finden, kleiner werden. Besonders betroffen sind Haushalte im unteren und mittleren Segment, wo der Neubau seit Jahren nicht mit der Nachfrage Schritt halten kann.

Zudem sind in den vergangenen Jahren viele Wohnungen aus der Sozialbindung gefallen. Kritiker warnen, dass selbst die beschlossenen Programme nicht ausreichen dürften, um den Rückgang aufzuhalten. Hinzu kommen Herausforderungen wie steigende Baukosten, Fachkräftemangel und eine komplexe Regulierung.

Investoren blicken auf bezahlbare Segmente

Für institutionelle Anleger bleiben deutsche Metropolregionen trotz aller Schwierigkeiten interessant. Hohe Nachfrage, geringe Leerstände und ein stabiler Rechtsrahmen versprechen Perspektiven. Grosse Städte wie Berlin, München, Hamburg und Frankfurt verfügen über eine sehr gute Infrastruktur, ein gut ausgebautes Verkehrsnetz, Gesundheitseinrichtungen und Kultur- und Freizeitangebote. Laut der Analyse eignen sich diese Märkte für institutionelle Investoren (hohe Transaktionsvolumina, Transparenz, Skalierbarkeit, verlässlicher Rechtsrahmen).

Besonders das Segment der bezahlbaren Wohnungen gilt als robust, da es von staatlichen Förderprogrammen profitieren kann. Luxusprojekte hingegen verzeichnen in jüngster Zeit steigende Leerstände.

Ausblick

Die strukturellen Defizite im deutschen Wohnungsbau lassen sich nicht kurzfristig beheben. Selbst mit beschleunigten Verfahren und zusätzlichen Milliarden dürfte der Nachfrageüberhang noch Jahre bestehen bleiben. Die zentrale Frage bleibt, ob es der Bundesregierung gelingt, mit ihren Massnahmen die Trendwende einzuleiten.

Für den deutschen wie auch für den Schweizer Markt drängt sich dasselbe Fazit auf: Entlastung bei den Mieten wird es nur geben, wenn das Angebot spürbar ausgeweitet wird.

*) Quelle und weitere Infos zum deutschen Markt: https://www.aberdeeninvestments.com/de-at/institutional/insights-and-research/affordable-living-opportunities-in-germanys-metropolitan-regions

Die deutsche Bundesregierung will den Wohnungsbau beschleunigen