- Von Jürg Zulliger

Viele Eigentümerinnen und Eigentümer sitzen mit ihrer Immobilie oder ihrer Stockwerkeinheit auf einem «Schatz», der sich jedoch nicht einfach monetarisieren lässt. Deshalb gewinnt das vor allem in Frankreich bekannte Modell der «vente en viager» zunehmend an Bedeutung. Diese besondere Form der Immobilientransaktion bietet sowohl Verkäuferinnen und Verkäufern als auch Käuferinnen und Käufern eine «Win-win-Situation», indem sie finanzielle Absicherung und Investitionsmöglichkeiten vereint.

Aber was genau steckt hinter diesem Konzept? Der Begriff «vente en viager» bezieht sich auf einen Immobilienverkauf, bei dem der Verkäufer das Eigentum an seiner Immobilie an einen Käufer überträgt. Im Gegenzug erhält er eine lebenslange Rente sowie das Recht, in der Immobilie wohnen zu bleiben. Im Kern umfasst die Transaktion die folgenden Elemente:

Lebenslange Rente: Der Verkäufer erhält statt eines einmaligen Kaufpreises eine regelmässige Rente, die bis zu seinem Lebensende bezahlt wird. Diese Rentenzahlungen werden auf Basis des Immobilienwerts und des Alters des Verkäufers berechnet.

Wohnrecht: Zugleich räumt man dem Verkäufer das Recht ein, lebenslang in der Immobilie zu wohnen (droit d'habitation).

Verkaufspreis: Der Käufer – ein privater oder ein institutioneller Investor – zahlt einen tieferen Preis als bei einer «normalen» Transaktion. Denn der Preis reduziert sich um das Wohnrecht, das bewertet wird (abhängig von Zinsannahmen und erwarteter Lebensdauer, während der das Wohnrecht beansprucht wird).

Ein sicheres Zuhause bis ans Lebensende

Der Eigentümer verkauft seine Immobilie zwar zu einem niedrigeren Preis als dem Marktpreis, geniesst aber im Gegenzug das Recht, bis an sein Lebensende in seiner Wohnung zu wohnen. Der neue Eigentümer ist verpflichtet, sich um den Unterhalt der Liegenschaft zu kümmern.

Doch welche Zukunftsmöglichkeiten bietet die Wohnrente in einem sich wandelnden Immobilienmarkt, und wie können sowohl Verkäufer als auch Investoren profitieren?

Die Westschweizer Zeitung «Le Temps» führte in einem Artikel mehrere Gründe auf, die die zunehmende Resonanz des Modells in der Romandie erklären: Die Hauseigentümer und Rentner verlieren an Kaufkraft, die laufenden Kosten für Instandhaltung und Heizung steigen, und die Hypothekarzinsen sind teurer also noch vor zwei oder drei Jahren. Zugleich bleiben aber die Altersrenten unverändert. Und weiter heisst es wörtlich: «Die Banken werden einen Kredit möglicherweise nicht verlängern, wenn das Einkommen nicht ausreicht.»

Die Ökonomen von Raiffeisen Schweiz haben in ihrer aktuellen Immobilienstudie ein ganzes Kapitel der «Wohnrente» gewidmet, wie sie jetzt in der Romandie umgesetzt wird. Ein konkreter Anlass dazu ist die Tatsache, dass der Anteil der Menschen über 65 Jahre in den kommenden Jahren deutlich steigen wird.

Fredy Hasenmaile, Chefökonom von Raiffeisen Schweiz, erläutert: «Es gibt viele Gründe, warum pensionierte Hausbesitzer auf ihr Immobilienvermögen zugreifen wollen.» Dazu zählen die Aufstockung einer zu geringen Rente, finanzielle Engpässe durch Pflegebedürftigkeit oder den Verlust des Partners, die Erfüllung lang gehegter Wünsche oder die Unterstützung der Nachkommen durch Erbvorbezüge etc.

Potenzial für Investoren?

Hasenmaile sieht in der «vente en viager» auch für Investoren interessante Chancen: «Ab einer bestimmten Grösse wird dies für institutionelle Investoren wie Pensionskassen interessant.» Wenn es sich um eine grössere Zahl von Fällen handelt, sind die künftigen Kosten für die Rentenzahlungen kalkulierbar und konstant. Zugleich wird sich nach dem Gesetz der grossen Zahlen die Rendite in einem attraktiven, statistisch erwarteten Durchschnittsbereich bewegen.

Ein Fonds in der Westschweiz hat bereits 100 Millionen Franken für Wohnrentenoptionen gesammelt, was die Attraktivität des Modells für Investoren unterstreicht.

Trotz der Vorteile birgt die «vente en viager» auch Risiken, insbesondere für den Käufer. Die Rendite hängt massgeblich von der Lebensdauer des Verkäufers und der Preisentwicklung der Immobilie ab. Der berühmte Fall von Jeanne Calment, die 1965 ihre Wohnung im Alter von 90 Jahren verkaufte und bis zu ihrem Tod mit 122 Jahren Rentenzahlungen erhielt, verdeutlicht das Risiko: Der Käufer zahlte letztlich etwa den doppelten Marktpreis für die Immobilie.

Investieren mit Bedacht

Experten empfehlen, solche Investitionen gründlich zu analysieren und über mehrere Immobilien zu diversifizieren, um das Klumpenrisiko zu minimieren. In der Praxis stellen sich viele Detailfragen:

Steuerliche Fragen, Besteuerung des Gebrauchs der Immobilie
Fragen zu Unterhalt und Reparaturen und den damit verbundenen Kosten
Fortführung oder Verlängerung von Hypotheken
Vertragliche Gestaltung für den Fall, dass eine Partei ihren Verpflichtungen nicht nachkommt
Komplexe Kalkulation zu den wesentlichen Elementen wie Kaufpreis, Bewertung des Wohnrechts, Höhe der lebenslangen Rente
Unsicherheit über die künftige Wertentwicklung der Immobilie

Private Käufer werden ein solches Geschäft in der Hoffnung abschliessen, dass sie mit einer solchen Transaktion günstiger zu einem Eigenheim kommen – wobei dies natürlich eine Wette auf die Lebenserwartung des Verkäufers ist.

Für Investoren mit grossem Anlagevermögen kann die «vente en viager» eine attraktive Möglichkeit sein, ihr Portfolio im Immobilienbereich zu diversifizieren und langfristig vom Wertzuwachs von Grund und Boden zu profitieren.

Umkehr- und Rentenhypothek in der Deutschschweiz

In der Deutschschweiz sind Modelle wie die «vente en viager» noch neu. Doch die Wohnrente AG aus Opfikon (ZH) hat diese Idee aufgegriffen. «Statt bei der Bank eine Erhöhung der Hypothek beantragen zu müssen, verbrauchen Sie Ihr Eigenkapital, das Sie in Ihre Wohnung resp. in Ihr Haus investiert haben», heisst auf der Website. Formell geht die Immobilie an den Wohnrentengeber über.

Aktuell sind vor allem spezifische Angebote für Personen ab 60 oder 65 Jahren verbreitet, die eine Hypothekenerhöhung ermöglichen. Diese sogenannte «Reverse Mortgage» oder auf Deutsch Umkehrhypothek erlaubt es, die Hypothek aufzustocken, um Mittel für den Lebensunterhalt und Zinszahlungen bereitzustellen. Im Todesfall könnten Erben die Schulden aus dem Verkaufserlös der Immobilie begleichen.

Altersfinanzierung schon ab 50 Jahren

Ein Beispiel ist die Hypothek 50+ der Sparhafen Bank. Direktor Reto Kyburz erklärt: «Diese Hypothek ist für Kunden ab 50 Jahren verfügbar.» Sie kann auch für die Ablösung anderer Finanzierungen genutzt werden. Eine Aufstockung auf bis zu 65 Prozent des Liegenschaftswertes ist möglich, wobei der Zweck klar definiert sein muss, etwa für Renovierungen oder Lebenshaltungskosten. Jedes Dossier wird sorgfältig geprüft, um ausreichende Sicherheiten zu gewährleisten. Ein solider Finanzplan ist entscheidend.

Es stellt sich jedoch die Frage, ob diese Spezialhypothek ab 50 nicht von regulatorischen Vorgaben abweicht. Reto Kyburz argumentiert, dass Finanzierungen für diese Zielgruppe risikoärmer sein können als andere. Im Vergleich zu jungen Doppelverdienern, die Hypotheken mit 80 Prozent Belehnung aufnehmen, bergen Abhängigkeiten von zwei Einkommen und hohe Kaufpreise Risiken für Kunden und Banken.

Ähnlich ist die Immo-Rente der Thurgauer Kantonalbank (TKB), die eine Hypothekenerhöhung auf bis zu 66 Prozent ermöglicht. Das VZ Vermögenszentrum bietet eine Immobilienrente mit einer Aufstockung bis zu 50 Prozent an. Der Kreditbetrag wird als Festhypothek über 10 bis 15 Jahre aufgenommen und dient zur Bereitstellung von Lebensunterhalt.

Mit der Hypothek werden auch alle zukünftigen Zinsen auf einem Sperrkonto gesichert und bestehende Hypotheken wenn nötig abgelöst. Verbleibende Schulden werden nach rund zehn Jahren meist aus dem Verkauf der Liegenschaft zurückgezahlt, heisst es beim VZ.

Ein Blick auf die Hypothekarbanken

Immobilienrenten und Umkehrhypothek bieten den grossen Vorzug, unfreiwillige Verkäufe zu vermeiden. Doch auf einem anderen Blatt steht, wie hoch die Zinskosten liegen. Die Banken gestalten die Zinskosten bekanntlich individuell. Viele Banken, wie etwa die Zürcher Kantonalbank (ZKB), bieten keine solche Immobilienrente an. Wer jedoch die Hypothek pflichtgemäss bedient und auf zwei Drittel des Liegenschaftswertes reduziert hat, muss laut einem ZKB-Sprecher keine Sorgen haben. So dürften es die meisten Schweizer Banken halten: Die Tatsache, dass die Belehnung mit Hypotheken im Alter meist nicht mehr allzu hoch ist, bietet der Bank ausreichend Sicherheit.