- Von Jürg Zulliger

Während das Beratungsunternehmen Wüest Partner für das laufende Jahr in der Schweiz mit einem realen Wachstum des Bruttoinlandprodukts (BIP) von 1,1 % rechnet, sind die Erwartungen für die Volkswirtschaft Deutschlands wesentlich verhaltener. Gemäss der Ende August publizierten Prognose wird hier von einem realen Wachstum um 0,2 % ausgegangen. Auch andere wesentliche Kennzahlen sehen schlechter aus, als sie für die Schweiz erwartet werden. Die Inflation geht zwar auch in Deutschland zurück, aber gemäss der Prognose für das Jahr 2024 wird sie bei rund 2,6 % bleiben. Auch die Zinssätze für neue Wohnungsbaukredite an private Haushalte liegen deutlich höher als in der Schweiz. Gründe hierfür sind vor allem die wirtschaftspolitischen Unsicherheiten, Zurückhaltung bei den privaten Konsumausgaben und die anhaltenden Belastungen in der deutschen Bauwirtschaft.

Steigende Wohnungsmieten
Wie präsentiert sich unter diesen Rahmenbedingungen der deutsche Immobilienmarkt? Die Neubautätigkeit ist gemessen an der Nachfrage ähnlich wie in der Schweiz zu gering. Die Knappheit führt zu einem Anstieg der Angebotsmieten in praktisch allen Gemeindeklassen in Deutschland. In den grossen Zentren und in den Top-7-Städten legen die Mieten im Wohnungsmarkt deutlich zu. Besonders teuer sind Berlin und München. Die geringe Neubautätigkeit wird laut Wüest Partner für den deutschen Wohnungsmarkt weiter zu einem Aufwärtstrend bei den Angebotsmieten führen.

Was den Markt für Eigentumswohnungen und Einfamilienhäuser betrifft, sprechen die Experten von einer leichten Belebung. So ist das Angebot an Eigentumsobjekten etwas gestiegen. Weiter heisst es wörtlich: «Die Preisvorstellungen von Verkäufern und Käufern nähern sich langsam an, was zu einer allmählichen Stabilisierung der Preise führt.» Die Preise sind in vielen Regionen leicht gestiegen, auch wenn sie sich noch immer unter dem Niveau des Vorjahres bewegen. Besonders auffällig ist dies bei den Einfamilienhäusern: Laut Wüest Partner sind die Kaufpreise im ersten Quartal 2024 im Vergleich zum gleichen Quartal des Vorjahres in den Top-7-Städten um rund 6 % gefallen.

Nach wie vor ausgesprochen schwierig präsentiert sich die Lage auf dem deutschen Markt für Büroflächen und generell für Gewerbeimmobilien. In den grossen Städten sind die Leerstandsquoten im Vergleich zum Vorjahresquartal weiter gestiegen. Die höchsten Leerstandsquoten weisen erneut Frankfurt und Düsseldorf mit jeweils 9,4 % auf. An sehr guten Lagen in einigen Städten, vor allem in München, ziehen die Mieten für Büroflächen etwas an.

Transaktionen aus Insolvenzverfahren
Die «Frankfurter Allgemeine Zeitung» vermeldete neulich eine Zunahme der Transaktionen bei Gewerbeimmobilien in Frankfurt. Sehr oft handelt es sich dabei allerdings um Notverkäufe aus der Insolvenz von Signa. Laut dem Bericht in der Zeitung stammen in ganz Deutschland rund 21 % der Verkäufe aus Insolvenzverfahren von Unternehmen. Dabei spielen öfters auch Probleme bei der Refinanzierung von Investoren eine Rolle. Das Transaktionsvolumen verbleibt allerdings weiterhin auf einem tiefen Niveau. Dies liege laut dem Bericht oft daran, dass die Eigentümer von Gewerbeimmobilien nicht unter dem Buchwert verkaufen wollten. Insgesamt verläuft die Vermietung von Büroflächen in vielen deutschen Städten nach wie vor schlecht.

Fazit: Das Volumen an Transaktionen bleibt gering. Ohne Verkäufe aus Insolvenz wäre es sogar noch bescheidener. «Der Markt befindet sich am Anfang einer Erholungsphase und wird noch einige Zeit benötigen, um die alten Volumina wieder zu erreichen», sagt ein Experte von Colliers in Frankfurt.

*) Immobilienmarkt Deutschland 2024, Ausgabe 2.