Frau Theus, Ihr Fonds investiert mit Wankdorfcity 3 in eines der grössten Stadtentwicklungsprojekte der Schweiz. Binden solche Grossprojekte nicht enorme Ressourcen?
Gabriela Theus: Das stimmt, Wankdorfcity 3 ist ein sehr grosses und wichtiges Projekt, das natürlich auch personell und finanziell Ressourcen beansprucht. Dennoch dürfen wir das restliche Portfolio nicht vernachlässigen. Immobilien sind eine langfristige Anlage. Wir arbeiten mit einer rollenden Zehnjahresplanung und wissen: Nach 40 bis 50 Jahren braucht es in der Regel grössere Massnahmen. Je nach Bauqualität kann das früher oder später der Fall sein. Diese Zyklen müssen wir aktiv steuern.

Was genau umfasst die Entwicklung Wankdorfcity 3?
Das Gebiet Wankdorfcity wird in drei Etappen bebaut. Die erste mit den Hauptsitzen von Post und SBB war 2015 abgeschlossen, die zweite Etappe brachte ein Hotel sowie Büro- und Wohnnutzungen. Wir sind nun verantwortlich für die dritte und letzte Etappe. Ab 2018 haben wir begonnen, diese weiterzuentwickeln. Wir konnten dabei auf eine rechtskräftige Überbauungsordnung zurückgreifen – ein Glücksfall, weil sie uns viel Flexibilität liess. Auf 34 000 Quadratmetern dürfen wir eine Nutzfläche von rund 100 000 Quadratmetern realisieren.

Wie haben Sie die Ideen für ein so dichtes Areal entwickelt?
2019 haben wir einen städtebaulichen Wettbewerb durchgeführt. Wir wollten wissen, ob es möglich ist, die 100 000 Quadratmeter Geschossfläche auf diesem Areal qualitativ unterzubringen – räumlich und städtebaulich so, dass ein glaubwürdiges Wohnquartier entsteht. Dafür haben wir drei Architektenteams eingeladen und jeweils mit einer eigenen Hypothese beauftragt, wie sich das Areal entwickeln liesse. So konnten wir verschiedene Ansätze durchspielen. Herausgekommen ist ein Konzept, das nicht nur dichte Bebauung vorsieht, sondern auch Begegnungsräume schafft: begrünte Aussenräume, Terrassenflächen, kleinere Pavillons. So entsteht auch in der Höhe ein Quartiercharakter – ein Ort, an dem Menschen langfristig gerne wohnen.

Wie viel Wohnen wird möglich sein?
In der Dienstleistungszone Bern darf man bis zu 50 Prozent Wohnnutzung realisieren – und diese Möglichkeit schöpfen wir aus. Das heisst: Von Anfang an war klar, dass wir ein lebendiges Quartier mit Wohnen, Arbeiten und Begegnung schaffen wollen. Nur so hebt sich die dritte Etappe klar von der teils kritisierten «Bürostadt» nebenan ab. Spricht man jedoch mit den Menschen, die dort arbeiten, erhält man ein anderes Bild: Viele schätzen den Standort sehr. Er ist hervorragend erschlossen – jede S-Bahn im Raum Bern hält in Wankdorf – und die Naherholungsgebiete an der Aare sind in wenigen Minuten erreichbar.

Wie passt dieses Projekt in Ihr Portfolio?
Der Immofonds fokussiert auf Wohnliegenschaften. Wir haben zwar auch Geschäftsflächen, doch Wohnen ist unser Kernthema. Deshalb war klar: Wenn wir entwickeln, dann mit einem starken Wohnanteil. Für uns ist Wankdorfcity 3 ein zentrales Zukunftsprojekt und ein sichtbarer Beweis, dass institutionelle Investoren Wohnraum schaffen können.

Wann werden die ersten Wohnungen bezugsbereit sein?
Die Bauarbeiten haben 2025 begonnen. Erste kleinere Einheiten – sogenannte Tiny Houses – werden 2026 bezugsbereit sein. Die ersten grossen Wohngebäude folgen ab 2027, die letzten bis Ende 2029.

Wie viele Menschen werden dereinst dort wohnen und arbeiten?
Geplant sind 490 Wohnungen, dazu 30 000 Quadratmeter Büroflächen und rund 15 000 Quadratmeter für Gewerbe. Wir rechnen damit, dass rund 1100 Menschen dort wohnen und etwa 3000 Menschen arbeiten werden.

Viele Leserinnen und Leser fragen sich: Was wird eine Wohnung dort kosten?
Wir wollen ein vielfältiges Angebot schaffen, damit unterschiedliche Menschen und Lebensphasen abgebildet sind. In den tieferen Holzbauten entstehen vor allem Familienwohnungen, die wir in einem marktgerechten, eher moderaten Segment anbieten werden – eine Vierzimmerwohnung wird ungefähr ab 2500 Franken pro Monat kosten. Daneben wird es aber auch exklusivere Wohnungen in Hochhäusern geben, mit grosszügigen Grundrissen und Aussicht bis zu Eiger, Mönch und Jungfrau. Unser Ziel ist ein lebendiges Quartier mit einer breiten Mischung.

Hat man für ein so grosses Volumen den Markt abgeklärt?
Ja, selbstverständlich. Wir sind sehr zuversichtlich, dass die Wohnungen gut nachgefragt werden. Die Bevölkerungsprognosen für die Stadt Bern und die Region sind positiv. Es gibt überhaupt keinen Grund zur Annahme, dass es zu einem Überangebot kommen könnte. Zudem entsteht nicht nur Wohnraum, sondern ein vielfältiges Quartier, das Wohnen, Arbeiten und Begegnungen verbindet. Das schafft Attraktivität.

Und wie sieht es mit der Bedeutung für den Immofonds aus – entsteht hier ein Klumpenrisiko?
Wir sprechen von neun Gebäuden mit ganz unterschiedlichen Nutzungen und Mietverhältnissen. Das Risiko verteilt sich also breit. Natürlich ist die geografische Konzentration ein Thema, doch durch die Vielfalt innerhalb des Areals relativiert sich das. Für uns ist es ein substanzieller, aber tragbarer Beitrag zum Portfolio. Wankdorfcity 3 wird etwa 15 Prozent unseres Bestandes ausmachen.

Die Grundstücke gehören der Burgergemeinde Bern. Ist das Baurecht für einen institutionellen Investor nicht eher eine Hürde?
Wir bevorzugen normalerweise Eigentum, aber in Bern ist das Baurecht üblich – und oft die einzige Möglichkeit. Entscheidend ist die Solidität des Vertragspartners. Die Burgergemeinde ist ein verlässlicher Partner. Wir konnten das Baurecht zudem um 80 Jahre verlängern und ein partnerschaftliches Modell aushandeln, bei dem der Baurechtszins am Ertrag bemessen wird. Das ist für beide Seiten fair. Unter dem Strich erreichen wir mit dem Projekt eine Nettorendite von etwa 3,5 Prozent – auch nach Abzug des Baurechtszinses. Damit bleibt das Projekt für den Fonds attraktiv.

Ein grosses Thema für die Branche ist die Dekarbonisierung. Wie gehen Sie damit um?
Im Vordergrund steht derzeit der Heizungsersatz. Fossile Heizungen dürfen in vielen Kantonen nicht mehr eins zu eins ersetzt werden. Wir haben uns verpflichtet, bis 2045 mit unseren Fonds Netto-Null-Emissionen zu erreichen. Das bedeutet, dass wir bei Sanierungen auf erneuerbare Lösungen setzen: Wärmepumpen, Fernwärme – je nach Standort. In älteren Gebäuden bevorzugen wir Fernwärme, weil sie oft am einfachsten umzusetzen ist und auch kostenseitig Vorteile bringt. Im Wankdorfcity 3 setzen wir beispielsweise auf eine Erdsonden-Wärmepumpe.

Wie erleben Sie aktuell die Abläufe bei Bauprojekten?
Sehr anspruchsvoll. Vor allem die Bewilligungsprozesse dauern heute viel länger als früher. Selbst Projekte ohne besondere Herausforderungen durchlaufen erst innerhalb eines Jahres den Bewilligungsprozess. Das erschwert die Finanz- und Projektplanung. Früher hat man gewisse Vorleistungen parallel zur Bewilligung gemacht. Heute sind wir viel vorsichtiger, weil sonst Kapital blockiert wird. Wir beginnen mit der Ausführungsplanung meist erst dann, wenn die Bewilligung vorliegt. Das verlängert die Abläufe, macht die Prozesse aber verlässlicher.

Die Anteile von Immobilienfonds werden an der Börse oft mit hohem Agio gehandelt. Auch der Immofonds liegt deutlich über innerem Wert. Woran liegt das, und woher kommen die Bewertungsunterschiede?
Das Agio – also vereinfacht gesagt der Aufpreis gegenüber dem inneren Wert – hängt von mehreren Faktoren ab. Historisch liegen Immobilienfonds bei 15 bis 20 Prozent. Ältere Fonds haben tendenziell höhere Agios als jüngere, Wohnfonds wiederum höhere als kommerzielle Fonds. Dazu kommt das Zinsumfeld: Sinkt das allgemeine Zinsniveau, steigt die Nachfrage nach Immobilienanlagen, das Angebot ist aber begrenzt. Dann steigen auch die Preise an der Börse. Und ältere Fonds bieten oft zusätzliche Entwicklungspotenziale, weil Liegenschaften auf grossen Grundstücken erweitert oder verdichtet werden können. Beim Immofonds sehen wir in den nächsten fünf bis sechs Jahren Capex-Investitionen von rund 700 Millionen Franken.

Welche Rendite kann ein Anleger langfristig mit Immobilienfonds erwarten?
In der Vergangenheit lagen die Renditen von direkten Immobilien gemäss MSCI-Index bei rund 5 Prozent im Durchschnitt. Beim Immofonds haben wir in den letzten fünf Jahren etwa 7 bis 8 Prozent erreicht – bestehend aus 2,5 bis 3 Prozent Ausschüttung und einer zusätzlichen Wertsteigerung am Markt. Natürlich ist das keine Garantie für die Zukunft, aber es zeigt die Stabilität dieser Anlageklasse.

Die Gebührenstruktur ist ein sensibles Thema. Wie steht der Immofonds da im Vergleich zur Konkurrenz?
Wir bewegen uns mit einer Total Expense Ratio (TER) zwischen 63 und 67 Basispunkten im unteren Drittel der Schweizer Fondslandschaft. Das ist bewusst so gewählt, weil wir unseren Anlegerinnen und Anlegern eine schlanke und kompetitive Kostenstruktur bieten wollen. Wir arbeiten mit Pauschalgebühren, in denen bereits viele Leistungen enthalten sind, die anderswo separat verrechnet würden, zum Beispiel Bewirtschaftungskosten. So schaffen wir Transparenz.

Im Herbst haben Sie eine Kapitalerhöhung durchgeführt. Wofür wurde das Kapital verwendet?
Wir haben 150 Millionen Franken aufgenommen, primär zur Finanzierung der ersten Bauetappe im Wankdorfcity 3. In einem ersten Schritt haben wir die Verschuldung zurückgeführt. Das gibt uns Flexibilität, die Mittel in den nächsten Monaten und Jahren zielgerichtet zu investieren. Grundsätzlich bewegen wir uns bei der Verschuldung in einem Band von 25 bis 30 Prozent. Steigen die Zinsen, würde dieses Band tendenziell tiefer werden.

Negativzinsen waren in den letzten Jahren ein grosses Thema. Wie gehen Sie mit dem Cash-Management um?
Wir versuchen, die Cashbestände möglichst tief zu halten. Nicht genutztes Kapital verursacht nur Kosten. Deshalb haben wir flexible Kreditvereinbarungen, um Liquidität bei Bedarf rasch auf- oder abzubauen. Unser CFO und sein Team sorgen dafür, dass wir genügend Mittel für Unterhalt, Projekte und Investitionen haben, ohne unnötige Liquidität zu binden.

Immobilien gelten weiterhin als bevorzugte Anlageklasse, auch aufgrund der anhaltend tiefen Zinsen. Teilen Sie diese Einschätzung?
Ja. Immobilien werden auch künftig eine wichtige Rolle spielen, etwa im Rahmen der strategischen Asset Allocation. Viele institutionelle Anleger haben ihre Immobilienquoten in der Tiefzinsphase bereits erhöht, deshalb rechne ich nicht mehr mit sehr hohen Netto-Neugeldzuflüssen. Aber als stabiler Baustein im Portfolio werden Immobilien unverändert gefragt bleiben.

Lassen Sie uns zum Schluss auf die gesellschaftliche Dimension schauen. Immobilieninvestoren stehen häufig in der Kritik. Wie gehen Sie damit um?
Es ist mir wichtig zu betonen: Wir gehen verantwortungsvoll mit dem Gut Immobilien um. Viele institutionelle Investoren handeln sehr sorgfältig, das ist meine tiefe Überzeugung. Natürlich ist Wohnen ein sensibles Thema, das alle betrifft und Emotionen weckt. Genossenschaften, gemeinnützige Bauträger und private Investoren – alle haben ihre Berechtigung. Entscheidend ist, dass wir gemeinsam Lösungen für die Wohnungsfrage finden, statt gegeneinander zu arbeiten. Wohnen und Arbeiten sind für uns nicht einfach beliebige Nutzungen, sondern haben eine besondere Bedeutung. Immobilien prägen das tägliche Leben der Menschen unmittelbar – sie sind Lebens- und Arbeitsorte. Daraus ergibt sich für uns eine Verantwortung, die weit über wirtschaftliche Fragen und Renditeüberlegungen hinausgeht.

«Wir müssen heute viel mehr Zeit für Bewilligungen einplanen»

Interview mit Gabriela Theus, Geschäftsführerin Immofonds Asset Management