Macro Real Estate geht in der neuesten Analyse auf die denkbaren Folgen der von den USA eingeführten Zölle von 39 Prozent auf Schweizer Exporte ein. Vieles bleibt hinsichtlich dieser Massnahmen und einer möglichen Ausweitung – etwa auf Pharmaprodukte – noch offen. Dennoch seien die Auswirkungen auf die Schweizer Wirtschaft derart weitreichend, dass es sich lohne, zentrale Thesen zu betrachten.

So schreibt Macro Real Estate: «Sollten diese Zölle bestehen bleiben, erwarten wir eine zusätzliche Abschwächung der Wirtschaft und des Arbeitsmarktes.» Bereits im zweiten Quartal 2025 sowie im Juli habe die Schweizer Wirtschaft eine Abkühlung verzeichnet, die sich nun verstärken dürfte.

Die meisten Ökonomen haben ihre Prognosen für das Bruttoinlandprodukt zwar noch nicht angepasst und erwarten für dieses Jahr unverändert ein Wachstum von gut einem Prozent. Doch in der Interpretation der Studie heisst es weiter, die Wahrscheinlichkeit von Negativzinsen in der Schweiz sei gestiegen – auch wenn Vertreterinnen und Vertreter der Nationalbank betonten, die Hürden dafür seien hoch und man wolle dies möglichst vermeiden. Immerhin bewegt sich die Inflation weiterhin auf einem tiefen Niveau.

Gewinner und Verlierer nach Regionen
Eine wesentliche Erkenntnis der Analyse lautet, dass die Finanzmärkte relativ rasch auf die neuen Rahmenbedingungen reagiert haben. Bis Veränderungen jedoch in der realen Nachfrage nach Gewerbeflächen oder Wohnraum sichtbar würden, dürfte es noch dauern.

Wörtlich heisst es in der Studie: «Das Zeitalter des Freihandels, in dem die Dividenden der Kooperation anerkannt wurden, scheint offenbar einem neuen Zeitalter zu weichen.» Und es gilt, diesen Angriff insbesondere auf die Exportindustrie, wie sie die Schweiz prägt, ernst zu nehmen.

Die Auswirkungen werden regional unterschiedlich ausfallen. Betroffen sind insbesondere die Westschweiz, der Kanton Jura und periphere Regionen. Weniger stark leiden dürften die Innenstädte von Zürich oder Genf. Entscheidend ist der Branchenmix – und die Frage, ob die Pharmabranche künftig verschont bleibt oder nicht. Stark exponiert sind etwa die Uhren- und Maschinenindustrie, die in hohem Mass auf Exporte in die USA angewiesen sind.

Gemäss der Studie dürften gewerbliche Immobilien eher betroffen sein als der Wohnungsmarkt. Büroimmobilien an zentralen Lagen in den Städten würden die Folgen wohl erst mit Verzögerung spüren. Längerfristig werde entscheidend sein, ob die Schweiz als Standort attraktiv bleibe und weiterhin hochqualifizierte Arbeitskräfte anziehe. Zum jetzigen Zeitpunkt, Anfang September 2025, werde die Schweizer Wirtschaft im Vergleich zur Europäischen Union schlechter behandelt – eine Verschiebung der Balance, die langfristig auch die Nachfrage nach Wohnflächen in den Zentren und Agglomerationen beeinflussen könnte.

Immobilienfonds als sicherer Hafen
Auffallend sei, dass die Finanzmärkte bereits reagiert hätten. Besonders die an der Börse kotierten Immobilienfonds mit Fokus auf Wohnimmobilien, die ohnehin hoch bewertet waren, hätten ihre Bewertung noch weiter gesteigert.

Macro Real Estate schreibt: «Wir sind der Ansicht, dass der US-Angriff dazu geführt hat, dass Investoren in ‹Wohnen› als Safe Haven geflüchtet sind.»

Die Wohnsegmente dieser Anlagevehikel erzielten im August eine deutliche Outperformance. Die sogenannten Agios – der Börsenaufschlag gegenüber dem inneren Wert – stiegen innerhalb eines Monats um knapp 4 Prozent. Fonds mit kommerziellen Liegenschaften und Büros verzeichneten dagegen nur einen Anstieg von 1,7 Prozent.

Hohe Bewertung als Warnsignal
Parallel dazu hat sich die Blase bei den kotierten Immobilienaktien etwas abgebaut. Im Juni war die Nachfrage nach Schweizer Immobilienaktien so stark gewesen, dass es zu beträchtlichen Kursgewinnen kam. Diese Entwicklung habe sich inzwischen wieder beruhigt – eine Korrektur, die gemäss Macro Real Estate aufgrund der hohen Bewertungen gerechtfertigt sei.

«Damit wurde die Überbewertung von Immobilienaktien im Vergleich zu den Immobilienfonds teilweise wieder abgebaut», heisst es in der Analyse. Sorgen bereitet den Experten indes die extrem hohe Bewertung im Wohnimmobilienbereich an der Börse. Macro Real Estate spricht hier von einem durchschnittlichen Agio von 40 Prozent. «Offenbar preisen Immobilieninvestoren eine höhere Wahrscheinlichkeit von Negativzinsen ein, als dies an den Zinsmärkten der Fall ist.»

US-Zölle werfen Schatten auf die Schweizer Wirtschaft