Die wirtschaftlichen Vorzeichen für den Immobilienmarkt sind gemischt. Zwar trüben hohe US-Strafzölle die Perspektiven der Schweizer Wirtschaft. Sollten auch die Exporte der Pharmabranche stärker belastet werden, droht ein schwächeres Wachstum. Dank Kurzarbeit sei aber nicht mit raschen Entlassungswellen und entsprechend sinkenden Einkommen zu rechnen, heisst es in der Studie. Der Dienstleistungssektor sei «vorerst wenig betroffen, insgesamt verliere der Arbeitsmarkt jedoch weiter an Fahrt, was mittelfristig den Konsum beeinträchtigen könnte», schreibt Raiffeisen.

Das Finanzierungsumfeld bleibe sehr vorteilhaft. «Die weiterhin (zu) tiefe Inflation sowie das verhaltene Wirtschaftswachstum werden das Zinsniveau und damit die Hypothekarzinsen auf absehbare Zeit tief halten», schreiben die Autoren. Für Investoren bleibe «Betongold» attraktiv – nicht zuletzt, weil grosse Unsicherheiten an den Finanzmärkten Kapital in Immobilien umleiten würden. Beim Wohnungsbau zeichne sich hingegen keine Entspannung ab. Das «raumplanerische Korsett» sei zu eng, als dass Bauherren genügend Projekte realisieren könnten.

Steigende Bautätigkeit – nur ein Strohfeuer

Um den Knappheitserscheinungen entgegenzuwirken, müssten in den nächsten Jahren deutlich mehr Wohnungen gebaut werden. Nur so liesse sich das bestehende Defizit zwischen Haushaltswachstum und Neubautätigkeit auffangen. Für eine nachhaltige Entspannung wären gar Überschüsse an neuen Wohnungen nötig.

2024 stieg die Zahl der bewilligten Wohnungen vorübergehend um rund 7 %. Doch im ersten Quartal 2025 ging die Jahressumme neuer Baugesuche bereits wieder um 4,5 % zurück. Die Studie kommt zum nüchternen Schluss: «Hoffnungen auf eine baldige, breite Ausweitung der Wohnbautätigkeit sollte man sich damit nicht machen.»

Pensionierte Wohneigentümer bleiben sesshaft

Die Studie widmet sich im Schwerpunkt dem demografischen Wandel. Sie zeigt, dass die Wohnmobilität von Pensionierten in der Schweiz extrem gering ist. Die Umzugsquote liegt sowohl bei Stockwerkeigentum wie auch bei Einfamilienhäusern bei nur 1,5 %. Selbst bei über 75-jährigen Hauseigentümern beträgt sie lediglich 1,6 %.

«Hoffnungen auf bald sinkende Preise für Wohneigentum wegen der demografischen Entwicklung dürften enttäuscht werden», sagt Fredy Hasenmaile, Chefökonom von Raiffeisen Schweiz. Auch eine breit angelegte Kundenbefragung von Raiffeisen zeigt: Je näher das Rentenalter rückt, desto geringer wird die Bereitschaft, die eigenen vier Wände zu verkaufen oder innerhalb der Familie weiterzugeben.

Warum ein Umzug wenig attraktiv ist

Ökonomisch lohne sich ein Umzug für viele Babyboomer schlicht nicht, so eine weitere Erkenntnis. Sie hätten ihre Häuser und Wohnungen zu deutlich tieferen Preisen erworben, oftmals seien die Hypotheken amortisiert. Die laufenden Kosten seien vergleichsweise niedrig.

Hinzu kommen andere Hürden: Wer verkauft, muss mit einer hohen Grundstücksgewinnsteuer rechnen. Viele Eigentümer finden zudem kaum eine adäquate Alternative – schon gar nicht in zentralen Lagen mit guter Erreichbarkeit. Und nicht zuletzt sind die meisten über Jahrzehnte sozial stark in ihrer Nachbarschaft verankert.

Hasenmaile hält fest: «Wer auf bald sinkende Wohneigentumspreise aufgrund der demografischen Entwicklung hofft, dürfte enttäuscht werden. Denn sinkende Wohneigentumspreise oder gar Preiseinbrüche aufgrund der demografischen Entwicklung sind hierzulande auch zukünftig nicht zu erwarten.»

Interessant ist der Gegensatz zwischen den Plänen und der Realität. In einer Umfrage unter Raiffeisen-Kunden gab rund ein Drittel der älteren Hauseigentümer an, im Rentenalter einen Umzug ins Auge zu fassen – etwa in eine Miet- oder Eigentumswohnung. Viele würden ihr Einfamilienhaus also gerne gegen eine kleinere Wohnung eintauschen. Kein Wunder: Ein grosses Wohnhaus im Alter ist mit Aufwand verbunden und teils auch nicht altersgerecht ausgebaut.

In der Praxis bleibt es jedoch meist bei Absichtserklärungen. Der Grund dafür liegt einerseits in der grossen Knappheit: Auf dem Markt findet sich oft keine passende Ersatzwohnung. Andererseits zeigt sich, dass viele Rentner stark an ihrem Eigenheim hängen. Der Wechsel würde Verzicht bedeuten – räumlich, qualitativ und emotional. Je näher die Pensionierung rückt, desto mehr verblassen die Pläne, sich zu verkleinern oder die Wohnform zu wechseln.

Mietwohnungsmarkt bleibt angespannt

Die jüngste Abschwächung der Zuwanderung und ein leicht gestiegenes Angebot haben den Druck auf die Mieten etwas verringert. Doch die Entspannung sei nur von kurzer Dauer, betonen die Autoren. Neue Wohnungen würden vom Markt sofort absorbiert.

«Dementsprechend muss auf dem Schweizer Mietwohnungsmarkt auch künftig mit einem spürbaren Anstieg der Angebotsmieten und rückläufigen Leerständen gerechnet werden», konstatiert Hasenmaile. Der Nachholbedarf beim Wohnungsbau sei beträchtlich, die Zahl der Baugesuche nehme wieder ab. Besser haben es Mieterinnen und Mieter bei bestehenden Mietverhältnissen: Sie profitieren dieses Jahr vom sinkenden Referenzzinssatz, der zu einem wesentlichen Teil die Höhe der Mieten beeinflusst.

Stockwerkeigentum: Vom Erfolgsmodell zum Luxusgut

Stockwerkeigentum feiert heuer seinen 60. Geburtstag. Rund eine halbe Million Haushalte lebt inzwischen in dieser Form von Wohneigentum. Doch das ursprüngliche Ziel, der Mittelschicht Zugang zu Eigentum zu verschaffen, wird laut Raiffeisen «nicht mehr erreicht».

Gemessen am mittleren Haushaltseinkommen haben sich Eigentumswohnungen massiv verteuert. 2005 reichten 5,6 Jahreseinkommen für eine 4-Zimmer-Neubauwohnung mit 100 m². 2015 waren es 7,7 Einkommen, 2024 bereits 9,2 – im Durchschnitt rund 1,1 Millionen Franken. Neben den stark gestiegenen Preisen erschweren strengere Finanzierungsregeln den Zugang. Für eine typische Eigentumswohnung müssen heute mindestens 230’000 Franken Eigenkapital vorhanden sein. Zudem verlangt die Tragbarkeitsregel ein Jahreseinkommen von über 200’000 Franken. Damit ist Wohneigentum für einen durchschnittlichen Mittelstandshaushalt ausser Reichweite.

Fehlende Lösungsansätze

Neue Modelle wie Wohneigentum auf Zeit, Baurecht oder Tiny Houses sind bislang kaum mehrheitsfähig. Die Studie sieht den Hauptgrund für die Unerschwinglichkeit klar im Angebotsmangel. Nur wenn mehr gebaut werde, verbessere sich der Zugang zum Eigentum. Denkbar wären daneben eine gezielte Wohneigentumsförderung oder leichte Anpassungen der Finanzierungsbedingungen.

Fünf Haupterkenntnisse

Ein «Silver Tsunami», also eine demografisch bedingte Verkaufswelle beim Wohneigentum, ist trotz Alterung der Bevölkerung nicht zu erwarten.
Denn die Babyboomer bleiben überwiegend im Eigenheim.
Die sehr tiefe Umzugsquote von über 65-jährigen Eigentümerinnen und Eigentümern beträgt nur rund 1,5 %.
Die Alterung führt höchstens zu einer schwächeren Preisdynamik, aber nicht zu sinkenden Preisen.
Entscheidender bleiben Knappheit, tiefe Zinsen und Zuwanderung.

Quelle:
Raiffeisen Schweiz, Studie Immobilien Schweiz, drittes Quartal 2025.

Günstige Rahmenbedingungen, aber anhaltende Knappheit auf dem Schweizer Wohnungsmarkt